Imóveis na planta parcelados em até 150 vezes: quem pagará a conta da reforma tributária?

A entrada em vigor dos novos tributos sobre o consumo poderá afetar contratos imobiliários celebrados anos antes da reforma. Incorporadoras, loteadoras e compradores precisam saber quem suportará os efeitos econômicos da mudança e se os contratos vigentes estão preparados para essa realidade.

O crescimento do mercado imobiliário em Santa Catarina, especialmente em cidades como Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí, trouxe uma característica cada vez mais relevante às operações de compra e venda: o financiamento direto pelas próprias incorporadoras e construtoras.

Diante das elevadas taxas de juros do financiamento bancário, empreendimentos passaram a oferecer prazos mais longos, com parcelamentos que podem chegar a 120, 150 ou mais prestações. A modalidade facilita a venda das unidades, mas cria uma questão jurídica importante diante da reforma tributária.

O que acontecerá com os contratos de compra e venda celebrados antes da reforma, mas cujas parcelas continuarão sendo pagas por dez ou quinze anos? A resposta pode ter consequências financeiras relevantes tanto para as incorporadoras quanto para os compradores.

A reforma tributária alcançará os pagamentos futuros dos imóveis vendidos na planta?

Sim, poderá alcançar. A Lei Complementar nº 214/2025, alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, estabeleceu regras específicas para a tributação das operações imobiliárias pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A CBS passa a ser exigida em 2027, e o IBS será implantado de forma gradual nos anos seguintes.

Uma das regras mais importantes está no artigo 262: nas incorporações imobiliárias e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidentes sobre a venda das unidades são devidos em cada pagamento.

Isso muda a leitura de contratos longos. Quando o preço é pago de uma só vez, a tributação se concentra em um momento. Na venda com financiamento direto, os recebimentos se estendem por muitos anos, e uma venda fechada antes dos novos tributos pode continuar gerando pagamentos durante a vigência deles.

Isso não significa que todas as parcelas futuras terão aumento de tributação. A legislação prevê redutores, mecanismos de aproveitamento de créditos e regimes de transição, e a aplicação depende das características de cada empreendimento. Mesmo assim, a forma como o contrato foi redigido pode ser decisiva para administrar os efeitos econômicos da mudança.

Uma construtora poderá aumentar as parcelas para compensar os novos tributos?

Imagine uma incorporadora que vendeu, em 2025, uma unidade por R$ 1 milhão, paga diretamente pelo comprador em 150 prestações, com a atualização monetária contratada. O negócio foi fechado considerando um cenário econômico e tributário específico.

Com a reforma, a incorporadora percebe mudanças na tributação dos recebimentos futuros. Poderá exigir do comprador uma diferença correspondente ao impacto dos novos tributos?

A existência de uma nova obrigação tributária não dá, por si só, o direito de repassar seu custo ao comprador. O artigo 263 da LC 214/2025 identifica o alienante como contribuinte, mas a responsabilidade perante o Fisco não resolve a divisão econômica dos encargos entre as partes. Essa segunda questão pertence ao campo contratual.

Será preciso examinar:

• se o preço foi ajustado como definitivo;
• se há cláusulas específicas sobre alterações tributárias;
• quais riscos cada parte assumiu;
• quais normas legais regem a operação.

Nos contratos sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor, o cenário é ainda mais sensível. O artigo 51, incisos X e XIII, considera abusivas as cláusulas que permitem ao fornecedor variar o preço ou modificar o contrato unilateralmente, e o artigo 6º, inciso V, trata da revisão de prestações desproporcionais. Uma cobrança adicional aparentemente justificada pela reforma pode, por isso, gerar controvérsias relevantes.

E se a construtora tiver de absorver integralmente a diferença?

O problema também precisa ser visto pela perspectiva da incorporadora. Empreendimentos imobiliários dependem de planejamento financeiro de longo prazo, estimativas de custos, margens de rentabilidade e projeções de recebimentos. Quando boa parte das unidades é vendida com financiamento direto, a incorporadora fica presa às condições econômicas de contratos que podem durar mais de uma década. Uma mudança relevante na carga tributária efetiva altera as premissas usadas na formação do preço.

Surge então a pergunta: é possível revisar contratos em andamento para recompor o equilíbrio econômico?

O Código Civil prevê mecanismos de revisão e resolução contratual, especialmente nos artigos 317 e 478 a 480. Mas eles exigem pressupostos legais, e a simples alteração da legislação tributária não é fundamento automático para revisão judicial. Também conta a distribuição contratual dos riscos, inclusive à luz do artigo 421-A, quando aplicável.

A discussão não é apenas se os tributos aumentaram. É se houve uma alteração juridicamente relevante das condições econômicas da contratação e quem assumiu o risco dela. Por isso a análise jurídica individualizada é indispensável.

Os regimes de transição poderão modificar esse cenário?

Sim. A reforma não criou um tratamento único para todas as operações imobiliárias, e a LC 214/2025 traz regras específicas de transição.

• Incorporações com patrimônio de afetação (art. 485): a incorporadora pode optar pelo recolhimento de IBS e CBS sobre a receita mensal recebida, em percentuais específicos. Para determinadas incorporações, são 2,08% ou 0,53%, conforme o enquadramento legal. Para esse enquadramento, o pedido de opção pelo regime especial de tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004, deve ter sido realizado e efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, conforme o artigo 485.
• Parcelamento do solo (art. 486): há disciplina própria para loteamentos com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029.

O regime opcional tem custos. Quem o escolhe fica impedido de apropriar determinados créditos e de deduzir os redutores previstos para a operação.

Por isso não se deve presumir que a reforma terá o mesmo impacto em todas as construtoras e loteadoras. Uma avaliação consistente considera o regime do empreendimento, a estrutura dos recebimentos, os custos, os créditos admitidos e as condições contratuais firmadas com os compradores.

Os contratos imobiliários já assinados estão preparados para a reforma?

Essa é a pergunta mais importante para incorporadoras e loteadoras com carteiras expressivas de contratos de longo prazo.

Muitos instrumentos particulares de promessa de compra e venda foram redigidos antes da regulamentação da reforma. Eles podem tratar de correção monetária, juros, tributos imobiliários, despesas condominiais e encargos da transmissão da propriedade. Mas isso não significa que disciplinem as consequências de uma mudança na tributação da própria operação de venda.

Há diferença jurídica entre o IPTU que incide sobre o imóvel, o ITBI da transmissão e os tributos que incidem sobre a operação econômica do vendedor. Uma cláusula genérica que atribui ao comprador os tributos "relacionados ao imóvel" não autoriza, necessariamente, o repasse de um novo encargo da incorporadora. Da mesma forma, o reajuste das parcelas por um índice não resolve, sozinho, a recomposição econômica decorrente de mudança legislativa.

Uma cláusula aparentemente simples pode definir se uma cobrança será juridicamente sustentável ou se dará origem a um conflito. O risco cresce quando a mesma redação foi usada em dezenas ou centenas de contratos.

A alteração tributária pode ser considerada fato do príncipe?

O fato do príncipe costuma ser associado a intervenções do Poder Público que afetam contratos, principalmente no âmbito administrativo. Nos contratos privados de incorporação, invocá-lo não dispensa os requisitos próprios da revisão contratual.

A criação ou a modificação de tributos não autoriza, automaticamente, a recomposição do preço. É preciso avaliar a natureza da alteração, seus efeitos concretos, a previsibilidade e a distribuição dos riscos contratuais. A discussão muda conforme o contrato tenha sido firmado entre empresas ou em uma relação de consumo.

O que incorporadoras e loteadoras devem avaliar antes de 2027?

A implantação gradual da reforma dá às empresas do setor um período para examinar, com antecedência, os contratos que continuarão produzindo efeitos nos próximos anos. A análise não deve se limitar a novos modelos de contrato. A carteira vigente também merece atenção, principalmente os contratos com financiamento direto, parcelas de longa duração e cláusulas genéricas sobre tributos ou recomposição de preços.

Uma revisão preventiva costuma responder a quatro perguntas:

1. Quais contratos admitem negociação com o comprador?
2. Quais apresentam risco de questionamento, inclusive sob o Código de Defesa do Consumidor?
3. Quais cláusulas limitam a alteração das prestações?
4. O que precisa mudar nos modelos usados nas novas vendas?

A análise jurídica deve caminhar junto com a avaliação tributária e financeira da operação. Decisões baseadas apenas na existência nominal de novos tributos tendem a gerar cobranças contestáveis.

Sua incorporadora está preparada para administrar os efeitos da reforma tributária?

Uma empresa que vende imóveis em 120 ou 150 parcelas não vende apenas unidades. Ela assume relações contratuais que seguirão em execução durante diferentes etapas da reforma. Se a tributação efetiva dos recebimentos futuros mudar, os contratos usados hoje oferecem segurança jurídica suficiente para lidar com isso?

O Contratos Sob Medida atua na elaboração, análise e revisão de contratos, incluindo compra e venda de imóveis, incorporações e operações empresariais. A revisão preventiva ajuda a identificar riscos, preservar a segurança das operações e reduzir controvérsias decorrentes das mudanças legislativas.

Antes de discutir o repasse de novos tributos aos compradores, verifique se os contratos da sua incorporadora estão juridicamente preparados.

Solicite uma avaliação jurídica dos contratos imobiliários da sua empresa.

---

Conteúdo jurídico informativo, elaborado com base na Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026, no Código Civil e na legislação de proteção ao consumidor. A aplicação das normas depende das características de cada operação e do regime jurídico e tributário correspondente.