Como funciona a tributação na permuta de imóveis?

Dois proprietários decidem trocar seus imóveis. Um apartamento foi avaliado em R$ 700 mil e o outro em R$ 600 mil. Para compensar a diferença, o proprietário do segundo imóvel pagará R$ 100 mil.

As partes enxergam uma troca relativamente simples.

Quando chega o momento de formalizar o negócio, surgem as dúvidas.

A permuta sem dinheiro gera imposto de renda? Quem recebe a diferença paga imposto sobre os R$ 100 mil? Há incidência de ITBI sobre os dois imóveis? Qual valor deve ser informado na declaração anual? O tratamento muda quando uma das partes é uma empresa?

A resposta depende da estrutura da operação.

Para fins tributários, é necessário distinguir a permuta sem torna, a permuta com torna, a operação envolvendo pessoa jurídica e a troca em que são utilizados bens ou direitos diferentes de imóveis.

Também é preciso separar o imposto de renda do ITBI. São tributos diferentes, com fatos geradores, bases de cálculo e responsáveis próprios.

O que é permuta de imóveis para fins tributários?

Segundo a Receita Federal, considera-se permuta a operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias.

A operação pode incluir uma parcela complementar em dinheiro, conhecida como torna.

Podem participar da permuta casas, apartamentos, terrenos, lotes, unidades em construção e outras unidades imobiliárias enquadradas nas regras fiscais.

Um cuidado importante envolve a forma do negócio.

A Receita orienta que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de permuta. Não basta celebrar duas compras e vendas independentes e depois afirmar que economicamente ocorreu uma troca.

O conteúdo do contrato, os pagamentos, a escritura, a contabilidade e as declarações fiscais precisam representar a mesma operação.

Permuta sem torna gera ganho de capital para a pessoa física?

Em regra, a pessoa física que realiza uma permuta exclusivamente de imóveis, sem receber diferença em dinheiro, não apura ganho de capital imediato apenas porque o imóvel recebido possui valor de mercado superior ao custo histórico do bem entregue.

O custo declarado do imóvel que saiu é transferido para o imóvel recebido.

Imagine que uma pessoa tenha adquirido um apartamento por R$ 300 mil e esse seja o valor registrado em sua declaração de bens. Anos depois, quando o apartamento vale R$ 700 mil, ela o troca por outro imóvel de valor equivalente, sem torna.

O novo imóvel não será automaticamente declarado por R$ 700 mil.

Em regra, ele ingressará na declaração pelo custo histórico de R$ 300 mil que estava atribuído ao imóvel entregue.

Isso posterga a eventual apuração do ganho. Se o imóvel recebido for vendido posteriormente, esse custo será considerado no cálculo da diferença entre o valor da futura alienação e o custo de aquisição.

A permuta sem torna, portanto, não atualiza gratuitamente o imóvel ao valor de mercado.

A orientação consta das perguntas 632 e seguintes do .

O que acontece quando uma pessoa recebe vários imóveis?

É possível trocar um imóvel por duas ou mais unidades.

Nesse caso, o custo do bem entregue deve ser distribuído entre os imóveis recebidos, proporcionalmente aos valores atribuídos a cada um na operação.

Por exemplo, um terreno com custo declarado de R$ 300 mil é trocado por dois apartamentos. As partes atribuem R$ 400 mil ao primeiro e R$ 600 mil ao segundo.

Como o primeiro corresponde a 40% do valor total atribuído às unidades recebidas, receberá custo de R$ 120 mil. O segundo receberá custo de R$ 180 mil.

A divisão influencia a futura apuração do ganho de capital. Se um dos apartamentos for vendido, será utilizado o custo individual que lhe foi atribuído.

Por isso, o contrato e a escritura devem individualizar as unidades e os valores adotados para essa distribuição.

Como é tributada a permuta com torna?

Quando existe torna em dinheiro, a pessoa física que recebe esse valor deve verificar se houve ganho de capital tributável.

O imposto não incide automaticamente sobre todo o valor de mercado do imóvel recebido. A apuração é feita sobre o ganho proporcional correspondente à torna, considerando a parcela do custo de aquisição do imóvel entregue que pode ser atribuída a ela.

Imagine a seguinte situação simplificada.

Uma pessoa possui imóvel com custo declarado de R$ 300 mil e valor atual de R$ 700 mil. Ela o troca por outro imóvel avaliado em R$ 600 mil e recebe R$ 100 mil em dinheiro.

A torna representa aproximadamente 14,29% do valor atribuído ao imóvel entregue.

A parcela proporcional do custo histórico correspondente à torna será de aproximadamente R$ 42.857. A diferença entre os R$ 100 mil recebidos e essa parcela do custo será o ganho de capital de aproximadamente R$ 57.143, antes da verificação de reduções, isenções e demais particularidades.

Não se deve calcular o imposto apenas multiplicando o valor integral da torna pela alíquota.

A apuração precisa considerar o custo do imóvel, sua data de aquisição, os valores da operação e os benefícios eventualmente aplicáveis.

Quem paga a torna também apura ganho de capital?

O ganho relacionado à torna é apurado, em princípio, por quem recebe o dinheiro.

Para quem paga a diferença, a torna compõe o custo do imóvel adquirido, somando-se ao custo transferido do bem entregue, conforme o tratamento aplicável à operação.

Isso demonstra por que as duas partes não devem utilizar automaticamente o mesmo valor em suas declarações.

Uma recebe dinheiro e pode apurar ganho.

A outra desembolsa o valor complementar e forma o custo do novo patrimônio.

O contrato precisa indicar claramente quem paga, quem recebe, quanto será pago e em qual data.

E se a torna for parcelada?

Quando a torna é contratada para pagamento a prazo, a Receita admite que o ganho correspondente seja tributado proporcionalmente à medida que as parcelas forem recebidas.

O contrato deve apresentar o valor total da torna, os vencimentos, a forma de atualização e os meios de pagamento.

Também é importante preservar os comprovantes de cada recebimento.

A previsão contratual precisa corresponder ao fluxo financeiro real. Declarar pagamento à vista quando o valor foi parcelado ou registrar parcelas que não ocorreram pode produzir inconsistências fiscais e probatórias.

Quais alíquotas podem incidir sobre o ganho?

O ganho de capital da pessoa física está sujeito a alíquotas progressivas.

A legislação estabelece alíquota de 15% para a parcela do ganho de até R$ 5 milhões, 17,5% para a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% para a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% para a parcela superior a R$ 30 milhões.

As faixas incidem sobre o ganho apurado, e não necessariamente sobre o valor total do imóvel ou da torna.

As alíquotas estão previstas no .

A torna pode receber alguma isenção?

Dependendo da operação, podem existir isenções ou reduções aplicáveis ao ganho de capital.

A Receita Federal reconhece que a isenção relacionada à aplicação do produto da venda de imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial pode alcançar contratos de permuta de imóveis residenciais com torna.

Essa possibilidade exige o atendimento dos requisitos legais, entre eles a natureza residencial dos imóveis, a aplicação dos recursos dentro do prazo de 180 dias e a observância do intervalo para utilização do benefício.

A aplicação parcial dos recursos pode gerar isenção apenas proporcional.

Terrenos, vagas de garagem isoladas e outras situações recebem tratamento próprio. Não se deve presumir que o benefício será aplicável apenas porque as partes residem em um dos imóveis.

A torna também não é tratada isoladamente como alienação de pequeno valor apenas por ser igual ou inferior a R$ 35 mil. Segundo a Receita, para esse benefício deve ser considerado o valor total da alienação, e não apenas a diferença em dinheiro.

A possibilidade de isenção precisa ser analisada antes da conclusão e corretamente informada na apuração fiscal.

O valor de mercado altera automaticamente o custo declarado?

Não.

É comum que as partes atribuam valores de mercado aos imóveis para demonstrar o equilíbrio da troca, calcular a torna, estabelecer a comissão de corretagem e viabilizar a escritura.

Esses valores não significam, por si sós, que o custo fiscal dos bens poderá ser atualizado livremente.

Na permuta sem torna entre pessoas físicas, o custo histórico normalmente acompanha o imóvel recebido.

Uma coisa é o valor econômico utilizado para negociar. Outra é o custo de aquisição admitido para a declaração e para o cálculo de eventual ganho futuro.

Confundir os dois pode resultar em aumento indevido do custo declarado ou em apuração incorreta do ganho.

A troca de imóvel por veículo também é permuta imobiliária?

A troca pode ser considerada permuta no sentido comum da palavra, mas não recebe necessariamente o tratamento fiscal específico da permuta de unidades imobiliárias.

A Receita Federal esclarece que esse regime pressupõe a troca de imóveis por imóveis.

Se uma casa for entregue em troca de um veículo, de participações societárias, de créditos ou de outro bem ou direito, a operação poderá ser tratada como dação em pagamento ou outra forma de alienação, com apuração própria do ganho de capital.

O mesmo cuidado deve existir quando a diferença não é paga em dinheiro, mas mediante entrega de veículo, quotas empresariais ou crédito contra terceiro.

A natureza do objeto recebido pode modificar o tratamento tributário mesmo que o contrato utilize a palavra “permuta”.

Como declarar a permuta no Imposto de Renda?

Na declaração relativa ao ano da operação, o imóvel entregue deve ter sua situação final zerada, com a descrição da permuta no campo correspondente.

O imóvel recebido deve ser incluído com a identificação adequada, os dados da outra parte, a data e as características essenciais do negócio.

Na permuta sem torna, o custo do imóvel anterior normalmente é transferido para o novo bem.

Quando são recebidas várias unidades, o custo deve ser distribuído proporcionalmente.

Na permuta com torna, o custo do imóvel recebido precisa considerar o ganho e a parcela do custo atribuída ao valor recebido, conforme a apuração da operação.

Havendo ganho tributável, ele deve ser apurado pelo sistema disponibilizado pela Receita e posteriormente importado ou integrado à declaração anual, observadas as ferramentas vigentes no período.

Os comprovantes de aquisição do imóvel anterior, benfeitorias declaradas, escritura, contrato, pagamentos e despesas relacionadas devem ser preservados.

Permuta de imóveis tem ITBI?

A permuta envolve a transmissão da propriedade de dois ou mais imóveis.

Por isso, em regra, existe incidência de ITBI sobre cada transmissão onerosa, conforme a legislação do município em que o respectivo imóvel está localizado.

Cada permutante passa a ser adquirente do imóvel recebido.

Na prática, podem ser necessárias guias distintas. Se os imóveis estiverem em municípios diferentes, cada operação será submetida às regras do município correspondente.

A alíquota, a base de cálculo, o responsável formal pelo recolhimento, os procedimentos de avaliação e os documentos exigidos dependem da legislação municipal.

Por isso, não é correto concluir que haverá apenas um ITBI porque foi assinado um único contrato.

Também não se deve afirmar que o imposto incidirá somente sobre a torna. O ITBI está relacionado à transmissão dos imóveis, e não à existência de diferença em dinheiro.

Eventual imunidade, isenção ou controvérsia sobre a base de cálculo precisa ser analisada conforme o município, as partes e a finalidade da operação.

Quem paga o ITBI na permuta?

Como regra prática, cada parte assume o ITBI relativo ao imóvel que adquire.

Essa distribuição deve ser conferida com a legislação municipal e registrada no contrato.

As partes podem ajustar entre si quem suportará economicamente determinada despesa. Esse acordo, contudo, não altera automaticamente o sujeito passivo definido pela lei tributária nem impede o município de exigir o pagamento de quem considerar legalmente responsável.

O contrato também deve tratar das despesas de escritura e registro, que não se confundem com o ITBI.

Existe imposto sobre a torna além do ITBI?

Pode existir imposto de renda sobre o ganho proporcional da pessoa física que recebe a torna.

O ITBI, por outro lado, decorre da transmissão imobiliária e segue as regras municipais.

Portanto, a mesma operação pode envolver ITBI relativo aos imóveis e imposto de renda decorrente do ganho apurado sobre a torna.

Isso não representa necessariamente tributação duplicada sobre o mesmo fato. Cada tributo possui fundamento e base próprios.

Também podem existir efeitos adicionais quando uma das partes é pessoa jurídica ou atua profissionalmente no mercado imobiliário.

Como funciona a permuta realizada por pessoa jurídica?

A tributação empresarial depende da atividade, do regime tributário, da contabilização, da existência de torna e da finalidade dos imóveis.

Não se deve aplicar automaticamente à empresa a mesma lógica utilizada pela pessoa física.

Há um entendimento oficial relevante para empresas do ramo imobiliário submetidas ao lucro presumido.

A Receita Federal registra, em sua página de jurisprudência vinculante, que a permuta de imóvel por imóvel sem parcela complementar não deve, em regra, ser equiparada à compra e venda para fins de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Ausente documentação que demonstre situação diferente, o imóvel recebido não representa receita, faturamento ou lucro apenas por ter sido recebido na troca.

Esse entendimento decorre de precedentes do STJ, entre eles o REsp nº 1.733.560/SC, e passou a vincular a Receita em 11 de abril de 2022.

A conclusão possui limites importantes.

Ela se refere a empresas do ramo imobiliário no lucro presumido, a contratos efetivos de permuta e a operações sem parcela complementar.

A presença de torna, a utilização do lucro real, a adoção do Simples Nacional, o Regime Especial de Tributação, a classificação contábil dos imóveis ou a existência de outros pagamentos podem modificar a análise.

Além disso, a transição da reforma tributária do consumo exige atenção à data da operação e às regras vigentes para contribuintes empresariais.

Por isso, contratos com incorporadoras, construtoras, holdings patrimoniais ou empresas que negociam imóveis devem ser avaliados juntamente com a contabilidade e a documentação fiscal da operação.

Permuta entre a empresa e o sócio recebe o mesmo tratamento?

Não necessariamente.

A Receita estabelece cautelas específicas para permutas entre pessoa jurídica e pessoas a ela ligadas, como sócios, administradores, titulares e determinados familiares.

Nessas operações, os valores de mercado podem adquirir importância especial, inclusive para evitar transferência patrimonial artificial ou distribuição disfarçada de resultados.

Um laudo de avaliação pode ser necessário para demonstrar os valores adotados e a compatibilidade econômica da troca.

A relação societária não impede a operação, mas exige documentação mais rigorosa.

O valor declarado no contrato interfere na tributação?

Sim, embora não seja o único elemento considerado.

Os valores atribuídos aos imóveis podem influenciar o cálculo da torna, a distribuição do custo entre várias unidades, o ITBI, os emolumentos e a análise fiscal da operação.

Valores artificiais ou incompatíveis podem ser questionados.

O contrato não deve omitir a torna nem deslocá-la para um pagamento informal. Também não deve declarar valores diferentes daqueles efetivamente negociados apenas para reduzir despesas.

Além do risco fiscal, essa prática compromete a prova do negócio e pode dificultar a cobrança caso uma das partes não cumpra o combinado.

Quais informações tributárias precisam aparecer no contrato?

O contrato deve identificar os imóveis, seus titulares e os valores atribuídos a cada unidade.

Também deve esclarecer se existe torna, quem a pagará, quem a receberá e como ocorrerá o pagamento.

É recomendável definir a responsabilidade por ITBI, escritura, registro, certidões e custos necessários à regularização.

Quando houver condição fiscal relevante, ela deve ser compatível com os documentos e com a forma jurídica escolhida.

O contrato também pode exigir a cooperação das partes no fornecimento de comprovantes, avaliações e informações necessárias às declarações fiscais.

Não cabe ao documento prometer uma isenção que depende do atendimento de requisitos legais. Ele deve registrar a estrutura real da operação e permitir que a tributação seja corretamente apurada.

Um roteiro antes de fechar a permuta

Antes da assinatura, é recomendável organizar a operação em cinco etapas.

• Identificar se haverá troca exclusivamente de imóveis ou participação de outros bens e direitos
• Definir os valores de cada imóvel e o valor da eventual torna
• Conferir os custos históricos, as datas de aquisição e as possíveis reduções ou isenções
• Consultar as regras de ITBI dos municípios envolvidos
• Compatibilizar contrato, escritura, pagamentos, declaração de imposto de renda e contabilidade

Quando houver pessoa jurídica, imóveis em construção, torna parcelada, múltiplas unidades ou operação entre partes relacionadas, a análise deverá ser ampliada.

Quando procurar orientação jurídica e contábil?

A análise conjunta é especialmente recomendável quando existe torna, uma das partes é empresa, os imóveis estão em municípios diferentes, são recebidas várias unidades ou há intenção de utilizar alguma isenção.

Também merece cuidado a operação em que um veículo, crédito, participação societária ou outro direito será usado como parte do pagamento.

O planejamento precisa acontecer antes da escritura.

Depois de formalizada a operação, não é possível simplesmente trocar sua natureza jurídica para obter o tratamento tributário que teria sido mais favorável.

No Contratos Sob Medida, a estrutura documental da permuta pode ser analisada antes da assinatura, com definição das obrigações, dos pagamentos e dos riscos contratuais em conformidade com a operação efetivamente negociada. A apuração tributária específica deve ser integrada ao trabalho contábil correspondente.

Fontes oficiais consultadas

Perguntas e Respostas do IRPF 2026 da Receita Federal

Serviço oficial de apuração de ganho de capital

Receita Federal, jurisprudência vinculante sobre IRPJ e CSLL

Receita Federal, jurisprudência vinculante sobre PIS e Cofins

Lei nº 8.981/1995