Contrato de locação residencial por prazo determinado. O que o proprietário deve verificar antes de entregar as chaves

Na locação residencial por prazo determinado, definir o valor do aluguel e a data final do contrato não é suficiente para proteger o proprietário.

Antes da entrega das chaves, é necessário verificar quem ocupará o imóvel, analisar os documentos apresentados, escolher e formalizar a garantia, definir as responsabilidades das partes e registrar as condições em que o imóvel está sendo entregue.

Depois que o locatário entra no imóvel, corrigir uma contratação incompleta se torna muito mais difícil.

Por isso, uma regra deve orientar todo o processo.

A entrega das chaves deve ser o último ato da contratação, nunca o primeiro.

O prazo do contrato precisa ser escolhido com atenção

O contrato de locação residencial por prazo determinado estabelece uma data para o início e outra para o encerramento da locação.

Entretanto, a simples existência de uma data final não significa que o proprietário poderá retomar o imóvel automaticamente em qualquer situação.

A Lei do Inquilinato estabelece consequências diferentes conforme a duração do contrato.

Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina ao final do período contratado, independentemente de aviso ou notificação.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação será prorrogada por prazo indeterminado. Nessa situação, o proprietário poderá encerrar a locação mediante a concessão do prazo legal para a desocupação.

Já nos contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses, o término do período contratado não garante, por si só, a retomada imediata do imóvel.

Nesses casos, a locação normalmente é prorrogada por prazo indeterminado, e o proprietário somente poderá retomar o imóvel nas situações previstas em lei.

Por isso, o prazo não deve ser preenchido automaticamente em um modelo. Ele precisa ser definido de acordo com o objetivo do proprietário e com o período durante o qual pretende manter o imóvel alugado.

É preciso identificar quem contratará e quem ocupará o imóvel

A análise não deve se limitar ao nome da pessoa que entrou em contato ou que realizará os pagamentos.

O proprietário precisa saber quem está contratando e quem efetivamente residirá no imóvel.

O contrato deve identificar o locatário e os demais moradores autorizados. Também deve esclarecer situações relevantes para o uso do imóvel e para o cumprimento das regras do condomínio.

Quando várias pessoas adultas ocuparão o imóvel, é importante avaliar se todas devem constar como locatárias e assumir responsabilidade pelo cumprimento do contrato.

Isso evita que apenas uma pessoa responda formalmente por obrigações assumidas em benefício de todos os moradores.

Também reduz o risco de o imóvel ser ocupado por pessoas que não foram previamente identificadas ou analisadas pelo proprietário.

Os documentos precisam ser efetivamente analisados

Solicitar documentos pessoais e comprovantes de renda não deve ser apenas uma formalidade.

A identificação do interessado, sua atividade profissional, sua renda e seus compromissos financeiros ajudam o proprietário a avaliar se o valor do aluguel é compatível com a capacidade de pagamento apresentada.

Nenhum documento isolado garante que o aluguel será pago. A análise do conjunto, porém, permite uma decisão mais segura.

Também é necessário conferir a autenticidade, a atualidade e a coerência das informações recebidas.

A pressa para ocupar o imóvel não deve levar à aceitação automática de fotografias de documentos enviadas por mensagem, sem qualquer verificação.

O mesmo cuidado deve ser aplicado à documentação do fiador e das demais pessoas envolvidas na garantia.

A garantia deve ser definida antes da assinatura

A garantia locatícia não é um detalhe que possa ser resolvido depois da entrada do locatário.

A Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia, entre elas a caução, a fiança, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O contrato não pode exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo.

Cada alternativa possui características e exigências próprias.

Na caução em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve observar a forma de depósito prevista em lei.

Na fiança, não basta indicar o nome de um fiador. É necessário verificar sua identificação, seu estado civil, sua capacidade financeira e a existência de patrimônio que possa tornar a garantia efetiva.

Também é preciso avaliar a necessidade da participação do cônjuge e definir com clareza a extensão e a duração da responsabilidade assumida.

Uma garantia apenas mencionada no contrato, mas constituída de maneira inadequada, pode transmitir segurança no início e revelar sua fragilidade justamente quando o proprietário precisar utilizá-la.

O contrato deve refletir aquela locação

Um contrato de locação residencial por prazo determinado deve considerar as características do imóvel, o prazo escolhido, a composição dos moradores, a garantia oferecida e as responsabilidades assumidas.

Não basta preencher os nomes das partes, o endereço e o valor do aluguel em um modelo genérico.

O documento deve definir, entre outros pontos:

• O prazo da locação
• O valor e a data de vencimento do aluguel
• A forma de reajuste
• A multa e os juros pelo atraso
• A garantia locatícia
• A responsabilidade pelo condomínio e pelo IPTU
• A transferência e o pagamento das contas de consumo
• A conservação do imóvel
• A realização de obras e modificações
• A permanência de animais
• O cumprimento das regras do condomínio
• A multa pela saída antecipada
• A forma de comunicação entre as partes
• O procedimento para devolução do imóvel e das chaves

Essas previsões não servem apenas para uma eventual cobrança judicial.

Elas ajudam a evitar conflitos porque informam antecipadamente o que cada parte deverá fazer durante a locação e no momento da desocupação.

O contrato deve estar assinado antes da ocupação

Entregar as chaves enquanto o contrato ainda está sendo preparado é um risco desnecessário.

Depois que o interessado entra no imóvel, a negociação muda. O proprietário perde parte importante de sua capacidade de solicitar documentos, formalizar a garantia ou corrigir cláusulas.

O contrato deve estar concluído e assinado pelo proprietário, pelo locatário, pelos fiadores e pelas demais pessoas cuja participação seja necessária.

Também é recomendável que as assinaturas sejam acompanhadas por duas testemunhas ou realizadas por meio eletrônico que permita comprovar sua autenticidade e integridade.

A promessa de que o documento será assinado depois não substitui a formalização anterior.

A vistoria protege o imóvel e o próprio contrato

A vistoria inicial deve descrever com precisão as condições em que o imóvel está sendo entregue.

Expressões genéricas, como “imóvel em perfeito estado”, oferecem pouca segurança quando surge uma discussão sobre uma parede, um piso, uma porta ou um equipamento específico.

O laudo deve registrar o estado de conservação de cada ambiente e de seus principais componentes, incluindo:

• Pintura
• Pisos e revestimentos
• Portas, janelas e fechaduras
• Instalações elétricas e hidráulicas
• Louças e metais
• Armários e móveis
• Eletrodomésticos
• Controles, chaves e dispositivos de acesso
• Medidores de água, energia e gás

As fotografias devem ser nítidas e relacionadas aos itens descritos no laudo.

O locatário precisa receber a vistoria, ter oportunidade de apontar eventuais divergências e confirmar sua concordância.

Sem uma vistoria detalhada, o proprietário pode saber que houve dano, mas terá dificuldade para demonstrar que ele não existia antes da locação.

Contas e encargos devem ser organizados antes da mudança

O contrato deve definir quem pagará condomínio, IPTU, água, energia, gás e demais despesas relacionadas ao imóvel.

Quando for possível, as contas de consumo devem ser transferidas para o nome do locatário antes ou imediatamente após o início da ocupação.

Também é importante registrar a leitura dos medidores e verificar a inexistência de débitos anteriores.

A falta dessa organização pode fazer com que o proprietário descubra contas pendentes somente depois da saída do locatário ou tenha dificuldade para separar débitos antigos dos consumos realizados durante a locação.

O primeiro pagamento não substitui a segurança contratual

O recebimento do primeiro aluguel, de uma caução ou de qualquer outro valor não conclui a contratação.

Antes de entregar as chaves, o proprietário deve verificar se o contrato foi assinado, se a garantia foi corretamente formalizada, se a vistoria foi aprovada e se os pagamentos exigíveis foram realizados.

A entrega das chaves também deve ser documentada, com a indicação da data e da quantidade de chaves, controles e dispositivos fornecidos.

Esse registro marca o início efetivo da posse do locatário e evita dúvidas posteriores.

A revisão por advogado deve acontecer antes da assinatura

A revisão jurídica aumenta a segurança porque permite verificar se o contrato corresponde à realidade da locação e se a garantia foi corretamente formalizada.

O advogado pode identificar cláusulas contraditórias, obrigações mal definidas e riscos que normalmente não aparecem em modelos prontos.

Também pode orientar a escolha do prazo, a sequência da contratação, os documentos necessários e a forma adequada de registrar a vistoria e a entrega das chaves.

Revisar o contrato depois que o locatário já entrou no imóvel reduz bastante a utilidade desse trabalho.

A análise deve ocorrer enquanto ainda é possível corrigir o documento, solicitar informações e condicionar a entrega das chaves ao cumprimento das exigências.

Segurança começa antes da ocupação

Nenhum contrato elimina completamente o risco de inadimplência ou de danos ao imóvel.

Mas uma contratação bem organizada reduz as incertezas e oferece ao proprietário melhores condições para exigir o cumprimento das obrigações assumidas.

A segurança não está apenas na cobrança posterior. Está na escolha do locatário, na análise dos documentos, na definição adequada do prazo, na formalização da garantia, na elaboração do contrato e na vistoria inicial.

Somente depois dessas etapas o imóvel deve ser entregue.

Quando as chaves saem das mãos do proprietário antes que a contratação esteja concluída, a prevenção dá lugar à tentativa de corrigir o problema depois.