Quais documentos verificar antes de comprar um imóvel?

Uma matrícula atualizada, sem penhora, hipoteca ou indisponibilidade, é indispensável antes da compra de um imóvel.

Mas ela nem sempre conta a história inteira.

Além dos problemas diretamente relacionados ao bem, o comprador precisa avaliar quem está vendendo, como o vendedor adquiriu o imóvel, se existem dívidas capazes de atingir a operação e se a situação física do bem corresponde ao que está registrado.

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça reforçou esse cuidado. No caso, o imóvel foi adquirido sem restrições na matrícula e sem que as consultas realizadas no CPF do vendedor revelassem o débito. A dívida tributária estava inscrita no CNPJ da atividade empresarial individual exercida pelo proprietário.

O comprador acabou atingido porque a venda foi realizada depois da inscrição do crédito tributário em dívida ativa.

A decisão não significa que toda aquisição exija uma investigação ilimitada. Ela mostra, porém, que o conjunto de documentos deve ser definido conforme o imóvel, o vendedor e os sinais de risco identificados na negociação.

A matrícula atualizada é o primeiro documento

A análise deve começar pela certidão de inteiro teor da matrícula, expedida pelo Registro de Imóveis competente.

Esse documento permite conferir quem é o proprietário, como ele adquiriu o bem, qual é a descrição registral e quais atos foram lançados ao longo do tempo.

A matrícula também pode revelar hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, indisponibilidade, promessa de compra e venda, servidão, cláusulas restritivas e outras situações que afetem a transferência ou o uso do imóvel.

Não basta conferir apenas o nome do proprietário.

A descrição da unidade, a área, as vagas de garagem, as frações ideais e as averbações das construções precisam corresponder ao imóvel negociado. Uma ampliação, uma edícula ou parte relevante da construção pode existir fisicamente sem constar no registro.

Também é importante observar a data de emissão. Uma matrícula obtida meses antes pode não refletir um ato posterior.

Matrícula sem restrições significa compra segura?

Não necessariamente.

A Lei nº 13.097/2015 adotou o princípio da concentração dos atos na matrícula. Em linhas gerais, determinados processos, constrições e restrições precisam estar registrados ou averbados para que possam ser opostos ao terceiro de boa-fé.

A própria lei estabelece que, para a validade ou eficácia do negócio e para a caracterização da boa-fé do adquirente, não se exige a obtenção de certidões além das previstas na Lei nº 7.433/1985 nem a apresentação de certidões dos distribuidores judiciais. Lei nº 13.097/2015, artigo 54.

Isso não torna inútil a pesquisa sobre o vendedor.

Uma coisa é discutir quais certidões a lei exige para a validade do negócio ou para a caracterização da boa-fé. Outra é avaliar preventivamente se existem processos, dívidas ou circunstâncias que podem dificultar o registro, provocar litígio ou colocar o patrimônio adquirido sob risco.

Há ainda regimes jurídicos específicos, como o da fraude à execução fiscal, que exigem análise própria.

Por isso, a matrícula é o ponto de partida, mas não deve ser tratada automaticamente como ponto de chegada.

O que o STJ decidiu sobre dívida ativa e compra de imóvel?

Em 12 de maio de 2026, a Segunda Turma do STJ julgou o Recurso Especial nº 2.173.311, originário de Pernambuco.

O imóvel pertencia a um empresário individual. A dívida tributária estava vinculada ao CNPJ da atividade empresarial e havia sido inscrita em dívida ativa antes da venda. Na época da negociação, não havia restrição na matrícula nem execução fiscal identificada no CPF do proprietário.

O STJ considerou que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural. Nesse caso, o CNPJ funciona como uma identificação fiscal da atividade, sem criar uma separação patrimonial entre a empresa individual e seu titular.

O Tribunal manteve o reconhecimento da fraude à execução fiscal porque a alienação ocorreu depois da inscrição do crédito tributário em dívida ativa.

Segundo o artigo 185 do Código Tributário Nacional, presume-se fraudulenta a alienação realizada pelo sujeito passivo que possua crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa. A exceção ocorre quando o devedor conserva bens ou rendas suficientes para o pagamento integral da dívida. Código Tributário Nacional, artigo 185.

O STJ aplicou o entendimento consolidado no Tema 290. Para as alienações realizadas depois da entrada em vigor da Lei Complementar nº 118/2005, a inscrição do crédito tributário em dívida ativa é o marco relevante. Nessa situação, a presunção de fraude é considerada absoluta e não depende da demonstração de má-fé do comprador.

Há uma ressalva importante.

No Recurso Especial nº 2.173.311/PE, o STJ não examinou o mérito da argumentação baseada na Lei nº 13.097/2015 porque entendeu que a matéria não havia sido previamente enfrentada pelo tribunal de origem. Portanto, o acórdão não resolveu de forma geral e definitiva todas as possíveis relações entre a concentração dos atos na matrícula e a fraude à execução fiscal.

Mesmo assim, a decisão revela um risco concreto que merece ser considerado na análise documental.

O acórdão foi relatado pela ministra Maria Thereza de Assis Moura e publicado em 15 de maio de 2026. Consulta oficial do REsp nº 2.173.311/PE.

É necessário pesquisar o CNPJ do vendedor?

A resposta depende da situação concreta.

Se o vendedor for empresário individual, a consulta restrita ao CPF pode não mostrar obrigações inscritas no CNPJ utilizado em sua atividade. Foi exatamente o que ocorreu no caso julgado pelo STJ.

Nessa hipótese, é prudente verificar também os dados empresariais e a regularidade fiscal vinculada ao CNPJ.

O mesmo raciocínio não pode ser aplicado mecanicamente a qualquer sócio de sociedade limitada.

Uma sociedade empresária com personalidade jurídica própria não se confunde automaticamente com seus sócios. A eventual responsabilidade pessoal dependerá da forma societária, de garantias prestadas, de atos praticados e de outras circunstâncias jurídicas.

A pesquisa deve ser proporcional ao risco e à estrutura do vendedor. Colecionar certidões sem compreender quem está sendo investigado produz volume, mas não necessariamente segurança.

Quais documentos pessoais devem ser conferidos?

Quando o vendedor é pessoa física, devem ser conferidos documento de identificação, CPF, comprovante de endereço, certidão de estado civil atualizada e informações sobre o regime de bens.

Se o vendedor for casado, é necessário verificar se o cônjuge deve participar da operação. A resposta depende do regime de bens e da origem do imóvel.

Em caso de divórcio, separação, viuvez ou união estável, pode ser necessário analisar a partilha, a escritura ou a decisão judicial correspondente. O fato de apenas uma pessoa aparecer na matrícula não elimina, por si só, a possibilidade de existirem direitos decorrentes do regime patrimonial.

Também deve ser verificado se o vendedor atua em nome próprio ou por procuração. Nesse último caso, o instrumento precisa conter poderes suficientes e estar vigente.

E quando o vendedor é uma empresa?

A análise precisa alcançar a existência e a regularidade da pessoa jurídica.

Devem ser verificados o CNPJ, o contrato social ou estatuto, as alterações posteriores, a composição societária, os administradores e os poderes de representação.

Dependendo do documento societário e da relevância do imóvel para a atividade da empresa, a venda poderá depender de autorização dos sócios ou de outro órgão interno.

Também é necessário avaliar se a empresa está em recuperação judicial, falência, dissolução ou processo de encerramento.

Se o imóvel pertencer a empresário individual, a análise deve considerar a comunicação patrimonial entre a pessoa natural e a atividade empresarial, conforme ressaltado pelo STJ no julgamento originário de Pernambuco.

Quais certidões do vendedor podem ser relevantes?

Embora a Lei nº 13.097/2015 dispense as certidões forenses para a validade, eficácia do negócio ou caracterização da boa-fé, elas podem continuar sendo úteis na análise preventiva do risco.

Conforme o caso, podem ser pesquisadas certidões da Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, além de protestos e regularidade fiscal.

As buscas devem considerar os locais em que o vendedor reside, manteve atividade empresarial ou possuiu domicílio recente, bem como o local do imóvel.

A existência de um processo não impede automaticamente a venda.

É necessário examinar a natureza da ação, o valor discutido, a fase processual, a situação patrimonial do vendedor e a possibilidade de o negócio reduzi-lo à insolvência.

Uma ação de baixo valor contra alguém com patrimônio suficiente apresenta uma situação diferente de diversas execuções contra um vendedor que pretende alienar seu único bem livre.

No campo tributário, a atenção deve ser maior porque a fraude à execução fiscal possui disciplina específica no artigo 185 do Código Tributário Nacional.

É necessário pesquisar os proprietários anteriores?

Não existe uma resposta única.

Em uma operação comum, com cadeia registral regular e vendedor sem sinais de risco, uma investigação ilimitada de todos os proprietários anteriores pode ser desproporcional.

Por outro lado, a pesquisa pode ser recomendável quando houver transferências recentes e sucessivas, venda por preço incompatível, passagem do imóvel entre pessoas relacionadas, aquisição anterior por empresário individual ou indícios de execução, insolvência ou reorganização patrimonial.

O STJ já decidiu que a fraude à execução fiscal pode alcançar alienações sucessivas. Isso significa que uma venda posterior não necessariamente elimina o problema surgido em uma transferência anterior realizada depois da inscrição do débito tributário.

A extensão da pesquisa deve ser definida a partir da cadeia de transmissões e dos riscos identificados, não por uma lista automática aplicada a qualquer negócio.

Quais documentos do imóvel devem ser solicitados?

Além da matrícula atualizada, é importante verificar a certidão de ônus reais e, quando disponibilizada separadamente, a certidão de ações reais ou pessoais reipersecutórias.

Também devem ser analisados o cadastro municipal, a situação do IPTU e outros tributos incidentes sobre o imóvel.

O endereço, a inscrição imobiliária, a área construída e o nome do contribuinte precisam ser comparados com a matrícula e com a realidade do bem.

Em imóveis urbanos construídos, deve ser verificada a existência do habite-se ou documento municipal equivalente e a averbação da construção na matrícula.

Se a área real for diferente da registrada ou se houver construção não averbada, o comprador poderá enfrentar dificuldades para financiar, registrar futuras alterações ou revender o imóvel.

Quando se tratar de imóvel rural, entram na análise documentos específicos, como CCIR, comprovantes relacionados ao ITR, CAR e, conforme o caso, certificação do georreferenciamento.

Imóveis situados em terrenos de marinha, áreas foreiras ou regiões com regimes especiais podem exigir documentos e pagamentos adicionais.

Como verificar as dívidas de condomínio?

O comprador deve solicitar declaração atualizada de inexistência de débitos condominiais e conferir os dados diretamente com a administração ou síndico, observados os cuidados com a legitimidade e a proteção de dados.

O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros.

Por isso, uma cláusula no contrato atribuindo as dívidas anteriores ao vendedor é importante, mas não impede necessariamente que o condomínio cobre o adquirente. Nesse caso, o comprador poderá ter de pagar e depois buscar o reembolso contra o vendedor.

Também é recomendável examinar as atas recentes das assembleias. Elas podem revelar obras aprovadas, chamadas de capital, conflitos estruturais, ações judiciais do condomínio e despesas extraordinárias que ainda não aparecem no boleto mensal.

O imóvel está alugado ou ocupado?

A situação da posse precisa ser documentada.

Se houver locatário, o contrato de locação deve ser analisado, inclusive quanto ao prazo, à cláusula de vigência e ao direito de preferência.

Se houver ocupante sem contrato formal, o risco pode ser ainda maior. O comprador precisa saber quem está no imóvel, por qual motivo e em que condições ocorrerá a desocupação.

A promessa genérica de que o imóvel será entregue livre na assinatura da escritura pode ser insuficiente. O contrato deve prever prazo, responsabilidade, vistoria e consequências do atraso.

O contrato substitui a verificação dos documentos?

Não.

O contrato pode estabelecer declarações, garantias, responsabilidades, condições para o pagamento e consequências do surgimento de pendências.

Ele não apaga uma penhora, não regulariza uma construção, não elimina uma dívida tributária e não transforma em proprietário quem não possui legitimidade para vender.

Por isso, a documentação precisa ser examinada antes de o comprador pagar sinal relevante, assumir financiamento ou aceitar uma obrigação definitiva.

Quando alguma certidão apresenta apontamento, o contrato pode condicionar a conclusão do negócio à análise e à regularização da pendência.

Um roteiro prático antes da compra

A análise pode ser organizada em cinco blocos.

1. 1. Confirmar a identidade, o estado civil e os poderes de quem vende
2. 2. Examinar a matrícula, os ônus e a cadeia recente de transmissões
3. 3. Verificar a regularidade fiscal, judicial e patrimonial do vendedor conforme seu perfil
4. 4. Conferir IPTU, condomínio, construção, ocupação e correspondência entre registro e realidade
5. 5. Somente depois estruturar proposta, sinal, contrato, escritura, pagamento e entrega das chaves

Esse roteiro precisa ser adaptado. A compra de um apartamento usado entre pessoas físicas não exige as mesmas verificações de um imóvel vendido por empresário individual, sociedade em recuperação, espólio ou proprietário com diversas execuções.

Quando procurar orientação jurídica?

A análise jurídica é especialmente recomendável quando o vendedor exerce atividade empresarial, existem processos ou dívidas, o imóvel passou por sucessivas transferências, há construção não averbada, ocupação por terceiros, inventário, procuração, financiamento ou preço significativamente diferente do mercado.

A função da análise não é acumular certidões.

É compreender o que cada documento revela, quais riscos permanecem fora da matrícula e como o contrato deve responder a eles.

No Contratos Sob Medida, a documentação e a estrutura da compra podem ser analisadas antes da assinatura, com elaboração ou revisão do contrato conforme o imóvel, o vendedor e as condições efetivamente negociadas.