Contrato de permuta de imóveis com torna e os cuidados antes de fechar o negócio

Trocar um imóvel por outro e pagar apenas a diferença pode parecer mais simples do que vender um bem para depois comprar outro. Na prática, a permuta com torna reúne duas transferências imobiliárias e uma obrigação de pagamento na mesma operação.

Isso significa que um problema existente em qualquer um dos imóveis pode comprometer o negócio inteiro.

Uma avaliação equivocada, uma dívida não identificada, a dificuldade para obter financiamento ou uma cláusula mal redigida sobre a torna pode transformar uma negociação aparentemente vantajosa em uma disputa judicial.

O que é permuta de imóveis com torna?

A permuta ocorre quando duas partes transferem bens entre si. Na permuta imobiliária, cada parte entrega um imóvel e recebe outro em contrapartida.

Quando os imóveis possuem valores diferentes, a parte que recebe o imóvel mais valioso pode pagar uma quantia adicional para compensar essa diferença. Esse pagamento é conhecido no mercado como torna ou reposição em dinheiro.

Imagine que uma pessoa seja proprietária de um apartamento avaliado em R$ 900 mil e pretenda adquirir uma casa avaliada em R$ 1,2 milhão. As partes podem ajustar a entrega do apartamento e o pagamento de R$ 300 mil como torna.

Embora a lógica econômica pareça simples, o contrato precisa esclarecer como esses valores foram estabelecidos, quando a torna será paga e o que acontecerá se algum dos imóveis não puder ser transferido.

O Código Civil determina que as regras da compra e venda se aplicam à troca, com as adaptações próprias da permuta. Também estabelece, salvo disposição contratual diferente, a divisão das despesas do instrumento entre as partes.

A diferença entre permuta e duas compras e vendas

A forma utilizada no contrato e na escritura não é uma escolha meramente estética.

Uma operação estruturada como permuta pode produzir consequências jurídicas, registrais e tributárias diferentes de duas compras e vendas independentes. Por isso, não basta chamar o negócio de permuta se o conteúdo contratual e a escritura revelarem outra realidade.

A própria Receita Federal informa que, nas operações formalizadas inicialmente por contrato particular, o tratamento como permuta exige que a escritura pública, quando lavrada, também seja de permuta.

Antes da assinatura, é importante definir corretamente a natureza do negócio. Um erro de estruturação pode afetar a incidência tributária, a declaração dos imóveis, os custos da transferência e a interpretação das obrigações assumidas.

Como deve ser definido o valor de cada imóvel?

Um dos erros mais comuns é tratar a avaliação dos imóveis apenas como uma referência informal da negociação.

O contrato deve indicar o valor atribuído a cada bem e o valor exato da torna. Essa definição repercute no equilíbrio econômico do negócio, na base utilizada para os atos de transferência e na eventual apuração tributária.

A avaliação também precisa considerar aspectos que nem sempre aparecem no preço anunciado, como estado de conservação, localização, liquidez, ocupação, existência de locação, regularidade da construção e necessidade de reformas.

Para o corretor, é importante registrar como os valores foram apresentados e aceitos pelas partes. Isso reduz o risco de uma delas alegar posteriormente que não compreendeu a composição econômica da operação.

O que precisa ser verificado antes da assinatura?

Na compra e venda comum, o comprador investiga o imóvel que pretende adquirir. Na permuta, as duas partes estão simultaneamente entregando e recebendo patrimônio. A verificação documental precisa ocorrer nos dois sentidos.

A análise deve começar pelas matrículas atualizadas. É necessário conferir a titularidade, a descrição dos imóveis, as áreas, os registros anteriores e a existência de hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, penhora ou qualquer outra restrição.

Também devem ser verificadas as certidões relacionadas aos proprietários e aos imóveis, além de débitos de IPTU, condomínio e outros encargos.

A existência de uma dívida não significa necessariamente que a permuta seja impossível. O risco está em descobrir a pendência depois de assinar ou deixar o contrato sem um procedimento claro para sua regularização.

Em caso analisado pelo STJ, uma das partes precisou quitar débitos de IPTU existentes no imóvel recebido e depois buscar o reembolso judicialmente. O episódio mostra por que o contrato deve atribuir expressamente a responsabilidade pelas obrigações anteriores à transferência.

A torna deve ser detalhada no contrato

Não basta registrar que uma das partes pagará determinada diferença.

O contrato deve estabelecer o valor, a forma de pagamento, as datas de vencimento, o índice de correção quando houver parcelamento e as consequências do atraso.

Se a torna depender de financiamento bancário, essa condição precisa ser enfrentada com cuidado. O contrato deve esclarecer se a aprovação do crédito é condição para a continuidade da operação e o que ocorrerá se o financiamento for recusado ou aprovado em valor inferior ao esperado.

Sem essa previsão, uma parte pode ficar obrigada a transferir o próprio imóvel enquanto a outra ainda não dispõe dos recursos necessários para pagar a diferença.

Também é recomendável coordenar o pagamento da torna com a assinatura da escritura, a entrega dos documentos e a transferência da posse.

Quando a posse dos imóveis deve ser entregue?

A assinatura do contrato, a lavratura da escritura, o registro e a entrega da posse são momentos diferentes.

O contrato precisa informar quando cada parte receberá as chaves e passará a responder por condomínio, IPTU, consumo, conservação e riscos do imóvel.

Se um dos imóveis estiver ocupado, alugado ou depender de desocupação, o prazo e as consequências do atraso devem estar expressamente previstos.

A definição vaga de que a posse será entregue “após a conclusão do negócio” costuma ser insuficiente. É preciso identificar qual ato representa essa conclusão.

O contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

O contrato particular pode organizar as obrigações, estabelecer condições e vincular as partes, mas não transfere sozinho a propriedade imobiliária.

O Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos é transferida pelo registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo juridicamente considerado proprietário.

A legislação também exige, como regra, escritura pública nos negócios que envolvam a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

Por isso, o contrato deve prever o caminho até a escritura e o registro, incluindo os documentos necessários, os prazos e a responsabilidade por eventuais exigências dos cartórios.

Permuta com torna paga imposto?

A resposta depende de quem realiza a operação, dos custos de aquisição, dos valores atribuídos aos imóveis, da existência de torna e da estrutura efetivamente utilizada.

Para pessoas físicas, a Receita Federal reconhece que a permuta de unidades imobiliárias sem recebimento de diferença em dinheiro não está sujeita ao imposto sobre ganho de capital. Quando há recebimento de torna, porém, pode existir ganho tributável relacionado à parcela recebida.

A análise não deve ser feita apenas pela diferença entre os valores de mercado. É necessário considerar as regras de apuração, o custo de aquisição declarado e as características concretas da operação.

Também podem existir ITBI, emolumentos de escritura e despesas de registro. A legislação e a forma de cálculo do ITBI devem ser verificadas nos municípios em que os imóveis estão localizados. Se os bens estiverem em cidades diferentes, cada transferência poderá estar sujeita às regras do respectivo município.

A definição tributária deve ocorrer antes da assinatura, e não quando as partes já estiverem no cartório tentando concluir o negócio.

Quais cláusulas não podem faltar?

Um contrato de permuta com torna deve ser construído de acordo com a operação concreta. Em geral, precisa contemplar a identificação completa das partes e dos imóveis, os valores atribuídos aos bens, o valor e a forma de pagamento da torna, as condições para financiamento, os prazos para escritura e registro e o momento da entrega da posse.

Também devem ser disciplinadas a responsabilidade por tributos, condomínio e demais encargos, a obrigação de regularizar pendências, as declarações sobre inexistência de ônus e ações, as consequências do inadimplemento e as hipóteses de resolução do contrato.

Se houver corretagem, o instrumento deve deixar claro quem contratou a intermediação, o valor da comissão, a base de cálculo, a parcela atribuída a cada parte e o momento em que ela será devida.

A cláusula penal merece atenção especial. Aplicar uma multa genérica sobre o valor integral dos dois imóveis pode produzir um resultado desproporcional. A penalidade precisa considerar a estrutura econômica da operação e o tipo de descumprimento que pretende evitar.

Quem deve pagar a comissão de corretagem na permuta com torna?

A responsabilidade pelo pagamento da comissão não decorre automaticamente da lei. Ela precisa ser definida no ajuste entre os permutantes e o corretor.

A permuta com torna é um único negócio jurídico. Parte da contraprestação é paga com a entrega de outro imóvel e parte em dinheiro.

Um exemplo ajuda a entender. Um apartamento avaliado em R$ 1 milhão é permutado por outro imóvel de R$ 500 mil, com pagamento de uma torna de R$ 500 mil para equilibrar a diferença.

Na minha visão, a forma mais equilibrada de distribuir a corretagem é atribuir a cada parte o pagamento da comissão correspondente à parcela econômica pela qual ela responde na operação. Assim, quem entrega o imóvel de R$ 500 mil paga a comissão sobre esse valor, enquanto quem entrega o imóvel de R$ 1 milhão e recebe o outro bem paga a comissão sobre os R$ 500 mil recebidos como torna.

Com um percentual de 6% ajustado entre as partes, cada uma pagaria R$ 30 mil, somando R$ 60 mil no total. Esse valor corresponde exatamente a 6% do negócio como um todo.

Não seria adequado cobrar de uma parte sobre o imóvel de R$ 500 mil e, da outra, sobre o valor integral de R$ 1 milhão. Esse cálculo faria com que os R$ 500 mil correspondentes ao imóvel recebido fossem contabilizados duas vezes, elevando a comissão total para R$ 90 mil, um valor desproporcional ao negócio realizado.

Como essa divisão não resulta automaticamente da legislação, o contrato de corretagem deve prever expressamente o percentual aplicável, a base de cálculo, a parcela atribuída a cada parte e o momento em que a comissão se torna exigível.

Qual é o maior risco da permuta com torna?

O maior risco não está necessariamente na torna.

Ele está na dependência entre todas as obrigações.

Uma parte pode ter o imóvel regular, os recursos para pagar a diferença e disponibilidade para entregar a posse, enquanto a outra enfrenta uma penhora, uma divergência de área ou a falta de consentimento necessário para a transferência.

Como as obrigações são interligadas, a falha em um dos lados pode paralisar a operação inteira.

Por isso, o contrato deve prever condições que permitam verificar a regularidade antes que sejam realizados pagamentos irreversíveis, entregues as chaves ou transferido um dos imóveis isoladamente.

Quando procurar orientação jurídica?

A análise jurídica é recomendável antes da assinatura da proposta ou do contrato, especialmente quando existe torna parcelada, financiamento, imóvel ocupado, inventário, usufruto, alienação fiduciária, pessoa jurídica envolvida ou pendência documental.

O objetivo não é apenas redigir cláusulas. É verificar se a operação pode ser realizada da forma pretendida, identificar os riscos de cada imóvel e coordenar pagamento, escritura, registro e posse.

No Contratos Sob Medida, a operação pode ser analisada antes da assinatura, com elaboração ou revisão do instrumento conforme os imóveis, os valores e as condições efetivamente negociadas.