Seu imóvel pode receber qualquer atividade comercial? O que o proprietário deve verificar antes de alugar

Ter um imóvel com características comerciais não significa que qualquer empresa poderá funcionar no local.

Um espaço adequado para escritório pode não atender às exigências de uma clínica. Uma loja pode não possuir estrutura para receber um restaurante. Uma sala destinada a atendimento profissional pode estar sujeita a restrições do condomínio ou da legislação municipal.

Quando essas questões são descobertas somente depois da assinatura do contrato, podem surgir discussões sobre cancelamento da locação, devolução de valores, multas, obras realizadas e responsabilidade pela impossibilidade de funcionamento do negócio.

Por isso, antes de entregar as chaves, o proprietário precisa verificar não apenas quem será o locatário, mas também se o imóvel possui condições jurídicas e materiais para receber a atividade pretendida.

A obrigação do proprietário não se limita à entrega das chaves

A locação comercial de imóvel urbano é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

O art. 22 estabelece que o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, garantir sua utilização pacífica e responder por defeitos anteriores à locação.

Isso não significa que o proprietário seja automaticamente responsável pelo sucesso da atividade empresarial ou pela obtenção de todas as licenças do locatário.

Significa, porém, que ele deve ter cuidado ao afirmar que o imóvel é adequado para determinada finalidade.

Se o contrato informa que o espaço será utilizado como restaurante, clínica, escola ou oficina, mas o imóvel possui uma limitação conhecida que impede essa utilização, pode surgir uma discussão sobre o descumprimento das obrigações do locador.

O contrato deve distribuir as responsabilidades com clareza, mas não pode ignorar as condições reais do imóvel.

O proprietário deve conhecer exatamente a atividade pretendida

Antes de assinar o contrato, o proprietário deve perguntar qual atividade será desenvolvida no local.

Não basta aceitar uma descrição genérica, como comércio, prestação de serviços ou atividade empresarial.

É importante conhecer:

• O ramo de atividade
• Os serviços que serão prestados
• A quantidade estimada de funcionários
• A circulação esperada de clientes
• Os horários de funcionamento
• Os equipamentos que serão instalados
• A necessidade de armazenamento de produtos
• A produção de ruído, fumaça, odores ou resíduos
• As obras e adaptações pretendidas

Essas informações permitem avaliar se a atividade é compatível com o imóvel, com o condomínio e com a legislação aplicável.

Também devem constar do contrato, evitando que o locatário altere posteriormente a utilização sem autorização.

O zoneamento municipal pode impedir a atividade

Cada município possui regras próprias de uso e ocupação do solo.

Essas normas definem quais atividades podem funcionar em cada região, considerando aspectos como natureza do negócio, impacto na vizinhança, circulação de pessoas, trânsito, ruídos e riscos ambientais.

Um imóvel localizado em área comercial pode não estar autorizado a receber toda espécie de atividade.

Por isso, antes da contratação, deve ser realizada uma consulta de viabilidade perante o município ou adotado o procedimento local equivalente.

A análise precisa considerar o endereço exato do imóvel e a atividade econômica que será exercida.

O contrato deve estabelecer quem realizará essa verificação e quem assumirá o risco caso a atividade não seja autorizada.

O proprietário não deve prometer que o negócio poderá funcionar sem que essa informação tenha sido confirmada.

A regularidade da construção também precisa ser verificada

A atividade pode ser permitida naquela região, mas o imóvel ainda assim apresentar irregularidades.

Obras não aprovadas, ampliações não averbadas, divergências entre a construção e o projeto municipal ou ausência de documentos podem dificultar a emissão de licenças.

O proprietário deve verificar, conforme as exigências do município:

• Aprovação da construção
• Certificado de conclusão ou documento equivalente
• Regularidade das ampliações
• Correspondência entre a planta e a situação atual
• Numeração e inscrição imobiliária
• Destinação oficialmente atribuída ao imóvel
• Existência de restrições administrativas

A nomenclatura dos documentos varia entre os municípios. O ponto principal é verificar se a situação física corresponde àquela reconhecida pelo poder público.

Uma construção aparentemente adequada pode possuir pendências que somente aparecem quando o locatário tenta obter o alvará.

A convenção do condomínio pode restringir o uso

Quando o imóvel integra um condomínio, a legislação municipal não é a única fonte de restrições.

A convenção, o regimento interno e as deliberações condominiais também devem ser analisados.

O art. 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que a unidade deve receber a mesma destinação da edificação e não pode ser utilizada de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança dos demais ocupantes.

Mesmo em um edifício comercial, podem existir limitações relacionadas a:

• Horários de funcionamento
• Circulação de clientes
• Entrada de mercadorias
• Utilização de elevadores
• Instalação de placas
• Alteração de fachada
• Produção de ruídos e odores
• Armazenamento de materiais
• Uso das vagas de garagem
• Realização de obras
• Funcionamento de atividades específicas

O proprietário deve entregar ao locatário a convenção e o regulamento aplicáveis ou, pelo menos, permitir seu acesso antes da assinatura.

Autorizar contratualmente uma atividade proibida pelo condomínio pode gerar multas e conflitos que atingirão também o proprietário da unidade.

A segurança contra incêndio deve ser analisada

Dependendo do tipo de edificação e da atividade, o imóvel deverá atender a exigências específicas de prevenção e segurança contra incêndio.

As regras são estabelecidas principalmente pelos estados e pelos respectivos Corpos de Bombeiros.

Podem ser exigidos sistemas de iluminação e sinalização de emergência, extintores, saídas adequadas, controle de lotação, hidrantes, alarmes e outros equipamentos.

A mudança da atividade ou o aumento da ocupação pode exigir nova avaliação, ainda que o imóvel já tenha sido utilizado comercialmente.

O contrato deve definir quais condições pertencem à estrutura do imóvel e quais adaptações decorrerão especificamente da atividade do locatário.

Também deve estabelecer quem elaborará projetos, solicitará aprovações, executará as obras e pagará pelas adequações.

A existência de um documento antigo não garante que ele esteja válido ou seja suficiente para a nova atividade.

A acessibilidade não pode ser ignorada

Imóveis destinados ao uso coletivo podem estar sujeitos às normas de acessibilidade previstas na Lei Brasileira de Inclusão e na regulamentação técnica aplicável.

Conforme a atividade, podem ser necessárias adaptações em acessos, circulação interna, banheiros, balcões, sinalização e vagas.

A responsabilidade pelas obras deve ser analisada conforme as características do imóvel, a legislação local e a finalidade pretendida.

O contrato pode distribuir os custos e definir quem executará as adaptações, mas não transforma uma estrutura irregular em regular.

Antes da locação, é importante verificar se as intervenções necessárias são tecnicamente possíveis e se dependem de autorização do condomínio ou do poder público.

Algumas atividades exigem licenças específicas

Além do alvará municipal, determinadas atividades dependem de autorizações próprias.

É o que pode ocorrer com estabelecimentos de saúde, alimentação, educação, estética, produtos químicos, atividades industriais e negócios com potencial impacto ambiental.

Conforme o caso, podem ser necessárias:

• Licença sanitária
• Licença ambiental
• Autorização de órgão profissional
• Aprovação do Corpo de Bombeiros
• Cadastro perante autoridades específicas
• Regras especiais para armazenamento e descarte de resíduos
• Controle de ruídos, emissão de gases ou efluentes

Em regra, as licenças relacionadas ao funcionamento da empresa são providenciadas pelo locatário.

Mesmo assim, o proprietário precisa saber se a atividade exigirá alterações estruturais, equipamentos especiais ou intervenções que possam afetar o imóvel.

O contrato deve separar as obrigações relacionadas à regularidade da edificação daquelas vinculadas à operação da empresa.

As instalações precisam suportar a atividade

Um imóvel pode estar juridicamente situado em área compatível e, ainda assim, não possuir condições técnicas para receber o negócio.

A instalação elétrica pode não suportar os equipamentos. O sistema hidráulico pode ser insuficiente. A ventilação pode não atender às exigências. O piso pode não suportar o peso das máquinas.

Antes da assinatura, devem ser analisadas as necessidades da atividade e as condições existentes.

Conforme o caso, pode ser necessária avaliação de profissional habilitado.

O contrato deve prever:

• Quem verificará a capacidade das instalações
• Quais obras serão autorizadas
• Quem pagará pelas adaptações
• Quem responderá pelos projetos
• Quais documentos técnicos serão exigidos
• Como o imóvel deverá ser devolvido

O proprietário não deve autorizar informalmente alterações elétricas, hidráulicas ou estruturais sem conhecer o projeto e os riscos envolvidos.

Placas e alterações de fachada dependem de autorização

A identificação visual é importante para a atividade comercial, mas o locatário não possui liberdade irrestrita para modificar a fachada.

A instalação de placas, letreiros, luminosos, toldos, aparelhos de ar-condicionado e sistemas de exaustão pode depender de autorização municipal e condominial.

O art. 1.336, inciso III, do Código Civil proíbe o condômino de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.

Por isso, o contrato deve exigir autorização prévia para qualquer intervenção visível na parte externa do imóvel.

Também precisa estabelecer quem retirará os elementos ao final da locação e quem pagará pela recomposição da fachada.

A situação documental do proprietário também importa

O locador deve demonstrar que possui legitimidade para disponibilizar o imóvel.

É importante verificar a matrícula, a titularidade, a existência de coproprietários e a necessidade de participação de outras pessoas na contratação.

Quando o contrato possuir prazo igual ou superior a dez anos, o art. 3º da Lei do Inquilinato exige a concordância do cônjuge do locador e do locatário. Sem essa autorização, o cônjuge não ficará obrigado a respeitar o período que ultrapassar dez anos.

Também devem ser avaliados impedimentos decorrentes de inventário, usufruto, indisponibilidade, administração de patrimônio de terceiros ou outros direitos incidentes sobre o imóvel.

A assinatura de um contrato por quem não possui poderes suficientes pode comprometer a segurança de toda a locação.

Tributos e encargos devem ser esclarecidos

O contrato precisa definir quem será responsável pelo IPTU, pelas despesas condominiais e pelos demais encargos relacionados ao imóvel.

A Lei do Inquilinato permite que o pagamento de determinados encargos seja atribuído ao locatário por contrato.

Entretanto, perante o município e o condomínio, o proprietário pode continuar sendo cobrado conforme a natureza da obrigação.

Por isso, não basta transferir a responsabilidade no documento.

O proprietário precisa acompanhar os pagamentos, solicitar comprovantes e evitar que os débitos sejam descobertos apenas depois da saída do locatário.

As despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio também devem ser corretamente diferenciadas.

O contrato deve prever o que acontece se a licença for negada

Mesmo depois das verificações iniciais, uma autorização pode ser negada ou depender de exigências inesperadas.

O contrato deve prever como será tratada essa situação.

É necessário definir:

• Se a eficácia da locação dependerá da aprovação da atividade
• Quem realizará as consultas
• Qual será o prazo para obtenção das licenças
• Quem pagará pelas análises e projetos
• Se haverá carência durante as adaptações
• O que acontecerá se a autorização for negada
• Como serão tratadas as obras já realizadas
• Se haverá multa ou devolução de valores

Sem essas regras, cada parte poderá tentar atribuir à outra a responsabilidade pelo insucesso da instalação.

A cláusula precisa considerar se a negativa decorreu de uma condição do imóvel, de uma exigência relacionada ao negócio ou da falta de providência do próprio locatário.

O proprietário não deve garantir aquilo que não verificou

Anúncios, mensagens e propostas também podem gerar expectativas e integrar a interpretação do contrato.

Expressões como “pronto para qualquer atividade”, “totalmente regularizado” ou “ideal para restaurante” devem ser utilizadas com cautela.

Se a informação não foi confirmada, o proprietário deve evitar apresentá-la como garantia.

O mais seguro é fornecer os documentos disponíveis, informar as condições conhecidas e exigir que o interessado realize as verificações relacionadas à sua atividade.

Isso não afasta as obrigações legais do locador, mas evita promessas genéricas e difíceis de cumprir.

A revisão por advogado deve ocorrer antes da contratação

A locação comercial envolve normas contratuais, urbanísticas, condominiais, técnicas e administrativas.

Um modelo pronto dificilmente conseguirá distribuir corretamente todas essas responsabilidades.

A revisão jurídica permite analisar a atividade pretendida, os documentos do imóvel, as obrigações de cada parte, as condições para obtenção das licenças e as consequências de uma eventual negativa.

O advogado também pode identificar quando será necessária a participação de profissionais de outras áreas, como engenheiros, arquitetos, contadores ou consultores técnicos.

Essa análise deve acontecer antes da assinatura e da entrega das chaves.

Depois que o locatário inicia obras, instala equipamentos e assume despesas, qualquer irregularidade se torna mais cara e mais difícil de resolver.

Antes de alugar, é preciso saber se o negócio cabe no imóvel

Na locação comercial, não basta o negócio caber fisicamente dentro do espaço.

A atividade precisa ser compatível com o zoneamento, com a regularidade da construção, com as normas do condomínio e com as exigências de segurança, acessibilidade e licenciamento.

O contrato deve esclarecer quais verificações competem ao proprietário e quais são de responsabilidade do locatário.

Um imóvel aparentemente adequado pode se tornar fonte de prejuízo quando essas questões são deixadas para depois da assinatura.

Antes de entregar as chaves, o proprietário precisa saber não apenas quem ocupará o imóvel, mas também o que funcionará ali e se essa atividade poderá ser legalmente exercida.